Incendie dans un local loué : le locataire peut-il devoir payer tout l'immeuble ?
Renonciation à recours, risques locatifs, assurance pour le compte du propriétaire : comment mettre le bail et les assurances d'accord.
Une société exploite un établissement qui accueille du public dans un immeuble appartenant à une société civile immobilière, dirigée par la même personne. Le locataire occupe environ 190 m² d'un immeuble dont l'assurance couvre 450 m². À l'occasion du remplacement de son contrat multirisque, l'assureur relève une incohérence dans le questionnaire : la qualité d'occupation cochée ne correspond pas à ce que dit le bail.
Derrière cette question en apparence administrative se cache un sujet que peu de locataires connaissent : en cas d'incendie, qui paie quoi, et qui peut se retourner contre qui ?
1. La règle de départ : le locataire est présumé responsable
Le Code civil pose un principe ancien : le locataire répond de l'incendie qui se déclare dans les locaux loués, sauf à prouver un cas fortuit ou de force majeure, un vice de construction, ou un feu communiqué par un bâtiment voisin (article 1733). Une cause restée inconnue ne l'exonère pas.
S'il y a plusieurs locataires, ils répondent au prorata de la valeur locative de ce qu'ils occupent, sauf preuve que le feu n'a pas pu commencer chez eux (article 1734). Autrement dit : seul dans l'immeuble, le locataire peut avoir à répondre de la totalité du bâtiment ; à plusieurs, la charge se partage.
2. Le propriétaire est assuré… mais son assureur peut se retourner contre le locataire
Le bail met souvent l'assurance de l'immeuble à la charge du propriétaire. Après un sinistre, l'assureur du propriétaire l'indemnise, puis peut exercer un recours contre le locataire (c'est la subrogation, article L121-12 du Code des assurances). Un point à retenir : l'obligation d'assurer l'immeuble ne vaut pas, à elle seule, renonciation à ce recours.
Le propriétaire bien assuré est donc rarement le plus exposé. C'est le locataire qui porte le risque, et son patrimoine est en jeu s'il n'a pas les bonnes garanties.
3. Les protections possibles, et ce que chacune change
La garantie « risques locatifs » : le contrat du locataire prend en charge ce qu'il devrait rembourser au propriétaire ou à son assureur. Elle ne vaut que si le capital correspond à la valeur de ce qui peut être réclamé.
La renonciation à recours du locataire contre le propriétaire : fréquente dans les baux, elle protège le propriétaire, pas le locataire.
L'assurance de l'immeuble pour le compte du propriétaire, souscrite par le locataire : l'assureur du locataire indemnise l'immeuble et n'a plus de recours contre son propre assuré. Elle peut faire double emploi avec l'assurance déjà souscrite par le propriétaire.
La renonciation à recours réciproque : le propriétaire et son assureur renoncent à se retourner contre le locataire, et inversement. C'est la solution la plus économique lorsqu'il y a un intérêt commun, mais elle suppose l'accord écrit de tous les assureurs concernés.
4. Les pièges rencontrés dans la pratique
Une clause de renonciation insérée au bail sans l'accord de l'assureur du propriétaire : elle lie les parties au bail, mais l'assureur peut contester, réduire sa garantie ou la refuser. La clause protège alors moins qu'elle n'en a l'air.
Un questionnaire d'assurance qui contredit le bail : cocher « sans risques locatifs, renonciation réciproque » alors que le bail ne prévoit qu'une renonciation à sens unique réduit la garantie du locataire sans qu'il s'en rende compte.
Un capital risques locatifs calé sur la surface occupée alors que l'immeuble est plus grand et que le locataire peut en être seul occupant.
Des étages ou des parties mal identifiés : vides, loués à un tiers, ou utilisés par une autre société du même dirigeant. Selon le cas, l'exposition du locataire n'est pas la même.
Des pièces que l'on n'a jamais : la police du propriétaire, celle de la société civile immobilière, la clause de renonciation. Sans ces documents, la chaîne de renonciations reste théorique.
5. Notre approche : partir du dossier, pas du produit
Nous ne commençons pas par chercher un devis. Nous reconstituons d'abord le dossier du risque : le bail, les polices du locataire et du propriétaire, l'occupation réelle de l'immeuble, les surfaces assurées, les travaux prévus. Ce dossier appartient au client, qui peut l'exploiter librement, y compris avec ses propres outils d'analyse.
Dans ce cas, plusieurs voies existent et chacune a un coût et une contrainte : garder les trois protections et les faire chiffrer séparément, ou construire une renonciation réciproque avec avenant au bail et accord écrit des assureurs. Le choix dépend de ce que l'on peut réellement obtenir, du temps que l'on peut y consacrer et du coût de chaque option. Notre rôle est de rendre ces options visibles avant de signer quoi que ce soit.
Votre bail et vos assurances disent-ils la même chose en cas d'incendie ? Contactez-nous !
Publié le 2 novembre 2026 — Cas pratique constaté à cette date. Les pratiques, conditions et capacités de souscription du marché de l'assurance peuvent évoluer. Cet article présente une situation rencontrée dans le cadre de notre expérience professionnelle et ne constitue pas une présentation exhaustive des solutions disponibles sur le marché.