Retour d’expérience – Projet d’assurance pour un site de self‑stockage
Contexte du projet
Une jeune entreprise prévoyait d’ouvrir un premier site de self‑stockage, avec l’ambition d’en développer plusieurs autres par la suite. Ce projet impliquait d’importants travaux d’aménagement (installation de cloisons, mezzanines métalliques, etc.) dans un bâtiment existant, ce qui nécessitait des assurances de chantier (par exemple, une assurance dommages-ouvrage et des garanties tous risques chantier pour la construction). En parallèle, l’entreprise devait assurer l’exploitation du site une fois ouvert, couvrant à la fois le bâtiment, l’activité de location de boxes et la responsabilité civile liée aux biens stockés par les clients.
Dès le départ, l’entreprise a sollicité des solutions d’assurance « clés en main » auprès du marché. Une offre d’assurance a été obtenue à un tarif a priori compétitif. Cependant, cette offre standard présentait des limites importantes : elle n’était pas spécifique au self‑stockage et reprenait des clauses très générales, avec des capitaux assurés relativement bas et des exclusions notables. En somme, il s’agissait d’un produit générique proposé par un seul assureur, sans ajustements particuliers pour ce projet atypique.
Notre approche de courtier indépendant
Face à cette situation, nous avons proposé un accompagnement personnalisé, structuré dès le départ dans une logique de long terme. Notre conviction est simple : chaque projet d’envergure doit s’accompagner dès sa genèse d’un dossier assurantiel intelligent, évolutif et structurant. Ce cadre permet non seulement d’adapter au mieux les garanties aux besoins actuels, mais aussi de suivre l’évolution naturelle des risques et des usages dans les années à venir.
Nous avons relevé plusieurs limites dans l’approche standard :
Clauses non adaptées : absence de dispositions spécifiques aux activités de self-stockage (assurance des contenus, renonciations de recours, usage multi-client, etc.).
Garanties insuffisantes : capitaux trop bas, exclusions mal calibrées au regard des risques d’exploitation réels.
Offre unique : aucun comparatif, aucun appel d’offres, un seul assureur généraliste.
Fusion précipitée chantier/exploitation : couverture unique proposée pour deux temporalités et risques très différents, avec pour conséquence des garanties soit inefficaces, soit coûteuses inutilement.
Une mission complète sur cinq axes
Nous avons proposé une prestation fondée sur cinq piliers :
Mise en place initiale adaptée : comparaison des offres du marché, rédaction de clauses spécifiques, négociation des garanties utiles.
Suivi évolutif du risque : adaptation continue du contrat à chaque ouverture ou extension.
Gestion des sinistres : anticipation des situations critiques, accompagnement opérationnel.
Articulation chantier / exploitation : séparation claire des responsabilités et des garanties.
Prévention et cohérence : création d’un programme assurantiel global pensé comme un levier stratégique.
Notre approche se veut pédagogique, proactive et indépendante. Elle repose sur la création de liens intelligents entre les contrats, avec un souci de lisibilité, d’anticipation et de cohérence dans la durée.
Nous avons également mené des échanges avec de grands courtiers spécialisés, afin de documenter précisément les possibilités d’accès à des produits de niche ou à des solutions adaptées aux réseaux de self-stockage en développement.
En conclusion
Ce retour d’expérience illustre l’intérêt d’une approche assurantielle construite dès les premières étapes d’un projet structurant. L’assurance n’est pas une simple ligne de dépense ni une obligation réglementaire. Elle constitue un outil stratégique de sécurisation, d’adaptation et de pilotage du risque dans le temps.
Notre cabinet se positionne comme un partenaire de confiance, libre et engagé, capable d’accompagner nos clients dans la durée, en posant avec eux les fondations d’un dispositif assurantiel robuste, clair, cohérent et évolutif.