Assurances Construction : Clés pour un Projet de Restructuration d'Envergure
Lorsqu'un maître d'ouvrage s'engage dans un projet de restructuration d'un bâtiment industriel, les enjeux financiers et techniques sont considérables. Au-delà de simples aménagements, de tels projets impliquent souvent des travaux lourds affectant la structure même du bâtiment, comme des percements de murs porteurs ou des interventions sur la dalle. Dans ce contexte, la souscription d'assurances adaptées n'est pas une simple formalité, mais un pilier de la sécurisation de l'investissement.
Les Garanties Indispensables : Dommages-Ouvrage (DO) et Tous Risques Chantier (TRC)
Deux assurances principales sont au cœur des préoccupations pour un chantier de cette nature :
L'assurance Dommages-Ouvrage (DO) : C'est une obligation légale. Son avantage majeur est de préfinancer les réparations des dommages de nature décennale (qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination) sans attendre une décision de justice sur la responsabilité des intervenants. L'assureur DO indemnise rapidement puis se retourne contre les assureurs des constructeurs responsables. Il ne peut donc pas se retrancher derrière un recours pour retarder le paiement. De plus, l'assureur DO valide en amont les attestations d'assurance des entreprises, offrant une sécurité supplémentaire au maître d'ouvrage.
L'assurance Tous Risques Chantier (TRC) : Bien que non toujours obligatoire, elle est stratégique. Elle couvre les dommages matériels accidentels survenant sur le chantier avant la réception des travaux, indépendamment de toute recherche de responsabilité. Compte tenu de son coût, si un budget conséquent est alloué aux assurances travaux, la TRC constitue un investissement pertinent pour une tranquillité d'esprit totale pendant la phase de construction. Attention, il est impératif de la souscrire avant le démarrage des travaux majeurs.
Points de Vigilance Cruciaux pour le Maître d'Ouvrage
L'analyse des offres et la préparation du dossier doivent se concentrer sur plusieurs points critiques :
La Couverture des "Existants" : La qualification du projet en "restructuration" est juste, mais elle implique une attention particulière aux parties anciennes du bâtiment. La couverture standard pour les dommages aux "existants" est souvent insuffisante. Par exemple, si des travaux sur la dalle principale sont nécessaires (comme l'ajout de micro-pieux), le coût peut atteindre plusieurs centaines de milliers d'euros. Il est donc essentiel de négocier un capital garanti pour les existants en adéquation avec la valeur réelle des structures concernées ; un montant d'un million d'euros peut être une base de discussion réaliste pour un projet d'envergure.
La Responsabilité du Maître d'Ouvrage : Il est impératif de s'assurer que les offres incluent bien la RCMO (Responsabilité Civile du Maître d'Ouvrage), qui couvre sa responsabilité pour les dommages causés aux tiers pendant les travaux, et la CNR (Constructeur Non Réalisateur), qui le couvre pour sa responsabilité décennale après la réception des travaux.
L'Occupation Partielle en Cours de Chantier : Un défi majeur survient lorsque le bâtiment commence à être exploité avant la fin complète des travaux. Cette situation peut amener certains assureurs à refuser de garantir la TRC. Il est donc fondamental d'être totalement transparent sur ce point avec l'assureur qui sera choisi, afin de s'assurer que la couverture reste valide et d'éviter toute mauvaise surprise en cas de sinistre.
La Coordination des Assureurs : L'assureur principal de l'immeuble (hors travaux) doit être tenu informé de chaque étape de l'opération. Idéalement, un seul et même assureur devrait couvrir l'ensemble des risques (construction et exploitation) pour simplifier la gestion et prévenir les conflits de garantie.
Prochaines Étapes
Avant toute souscription, le maître d'ouvrage doit analyser en détail les différentes offres, en se concentrant non seulement sur le prix mais surtout sur les capitaux couverts pour chaque garantie. Il peut être judicieux de consulter des acteurs spécialisés dans la construction, qui peuvent proposer des contrats groupe avec des garanties et des plafonds souvent supérieurs aux offres classiques.
Enfin, le calendrier est un facteur clé : alors que des travaux légers ont pu commencer, la souscription des assurances construction doit être finalisée avant le début des gros travaux, prévu après l'obtention du permis de construire.