Travaux de toiture en copropriété : la check-list assurance
Quand une copropriété engage des travaux importants de toiture, le sujet de l’assurance ne peut pas être traité à la légère.
Infiltrations, défaut d’étanchéité, malfaçons, litiges entre intervenants… les risques sont nombreux, et ils peuvent coûter très cher à la copropriété comme aux copropriétaires.
En tant qu’intermédiaire en assurance, voici la check-list pratique que je recommande aux syndics et conseils syndicaux qui préparent un chantier de toiture.
1. Comprendre qui est maître d’ouvrage
En copropriété, le maître d’ouvrage, c’est le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic.
C’est donc la copropriété, et non l’entreprise de travaux, qui doit organiser le dispositif d’assurance autour du chantier, notamment :
l’assurance dommages-ouvrage ;
la responsabilité civile du maître d’ouvrage ;
la coordination avec le contrat multirisque immeuble existant.
2. La dommages-ouvrage : le socle obligatoire
Pour des travaux de toiture sur les parties communes, on entre généralement dans le champ de la responsabilité décennale (solidité, étanchéité, impropriété à destination).
Dans ce cas, la souscription d’une assurance dommages-ouvrage (DO) avant l’ouverture du chantier est légalement exigée.
À quoi sert la dommages-ouvrage ?
La DO a un rôle clé :
elle préfinance les réparations en cas de malfaçons graves (fuites, infiltrations, affaissements, etc.) ;
elle évite à la copropriété d’attendre la fin des recours entre entreprises et assureurs pour être indemnisée ;
elle couvre les désordres de nature décennale pendant 10 ans après la réception des travaux.
C’est aussi un enjeu patrimonial : en cas de vente d’un lot dans les 10 ans suivant les travaux, l’absence de DO peut compliquer la transaction, voire la bloquer, car les notaires y sont très attentifs.
Ordre de grandeur du coût
À titre indicatif, la prime de dommages-ouvrage se situe souvent autour de :
2 à 4 % du montant des travaux.
C’est une dépense qui doit être votée en assemblée générale, puis répartie entre les copropriétaires selon les tantièmes.
3. Ce qu’il est très fortement conseillé de prévoir en plus
a) Relecture du contrat multirisque immeuble
Avant de lancer le chantier, il est indispensable de revoir le contrat multirisque de l’immeuble :
le contrat prévoit-il une extension de garantie pendant travaux ?
comment sont couverts :
les dégâts aux existants (bâtiment avant travaux) ?
la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires ?
Selon les cas, il peut être pertinent d’ajouter une garantie Tous Risques Chantier (TRC), parfois intégrée dans un montage de type « pack chantier » : DO + TRC + RC maître d’ouvrage.
b) Responsabilité civile du maître d’ouvrage
Au-delà des assurances des entreprises, la copropriété a son propre enjeu de responsabilité civile :
dommages causés à des tiers pendant le chantier (passants, voisins, véhicules, parties privatives, etc.) ;
fautes dans l’organisation du chantier (signalisation, sécurisation, choix des intervenants…).
Cette RC du maître d’ouvrage peut être intégrée au contrat DO ou souscrite séparément.
L’objectif : éviter que la copropriété soit exposée directement en cas de recours.
4. Ce qu’il faut exiger des entreprises de toiture
Aucun chantier de toiture sérieux ne devrait démarrer sans un dossier complet d’assurances des entreprises :
1) Attestation de responsabilité civile décennale
À vérifier systématiquement :
attestation en cours de validité sur toute la durée du chantier ;
activités clairement mentionnées : couverture, étanchéité, zinguerie, charpente, etc. ;
correspondance exacte avec l’entreprise (raison sociale, SIRET).
C’est cette garantie décennale qui prendra le relais de la DO pour la prise en charge finale des désordres.
2) Attestation de responsabilité civile professionnelle / exploitation
Elle couvre les dommages causés pendant l’exécution des travaux :
chute de matériaux ;
dégâts dans les parties privatives ou chez les voisins ;
dommages aux véhicules stationnés, etc.
3) Contrat écrit / marché de travaux
Le marché de travaux doit être formalisé par écrit, avec au minimum :
une description précise des travaux (type de toiture, matériaux, technique de mise en œuvre, traitement de l’étanchéité…) ;
les délais et, le cas échéant, les pénalités de retard ;
les modalités de réception (PV de réception, réserves, levée des réserves).
Ces éléments seront également indispensables pour le dossier de dommages-ouvrage.
5. La check-list pratique avant d’ouvrir le chantier
Voici une check-list synthétique que la copropriété peut suivre avec son syndic et son courtier / intermédiaire en assurance :
A. Gouvernance et décisions
Identifier clairement le maître d’ouvrage : syndicat des copropriétaires représenté par le syndic.
Faire voter en assemblée générale :
les travaux de toiture ;
la délégation au syndic pour souscrire la DO ;
l’éventuelle garantie TRC et RC maître d’ouvrage ;
le budget global, assurances comprises.
B. Dossier d’assurance dommages-ouvrage
Rassembler :
PV d’AG autorisant les travaux et la souscription de l’assurance ;
descriptif technique ou cahier des charges du chantier ;
devis ou contrat d’entreprise de toiture ;
attestations d’assurance (décennale + RC) des entreprises ;
informations générales sur l’immeuble (année de construction, structure, nombre de lots, etc.).
Solliciter plusieurs propositions DO (si possible) pour comparer tarifs et conditions.
En cas de refus répétés des assureurs, envisager le recours au Bureau Central de Tarification (BCT) pour obtenir une offre de DO.
C. Contrat multirisque immeuble et garanties chantier
Relire le contrat multirisque immeuble avec son intermédiaire :
couverture en cas de sinistre pendant travaux ;
clauses spécifiques liées aux chantiers.
Vérifier la présence ou l’opportunité d’une TRC (Tous Risques Chantier).
Vérifier / mettre en place la RC du maître d’ouvrage.
D. Vérifications des entreprises
Obtenir et archiver :
l’attestation de RC décennale de l’entreprise (et des éventuels sous-traitants) ;
l’attestation de RC professionnelle / exploitation.
Vérifier les mentions :
activités conformes aux travaux réalisés ;
période de validité ;
identités et coordonnées cohérentes.
E. Suivi et réception du chantier
S’assurer que la DO est souscrite avant l’ouverture de chantier.
Suivre le chantier avec, si nécessaire, l’assistance d’un maître d’œuvre ou d’un bureau d’études.
Organiser une réception formelle des travaux :
rédaction d’un PV de réception avec ou sans réserves ;
planification de la levée des réserves.
Archiver l’ensemble des documents liés au chantier et à l’assurance dans le carnet d’entretien de l’immeuble, avec la référence du contrat DO (utile notamment en cas de vente de lots).
6. Un mot de conclusion
Les travaux de toiture en copropriété représentent un investissement important, mais aussi une opportunité de valoriser le patrimoine des copropriétaires.
À condition d’avoir anticipé le volet assurance : dommages-ouvrage, responsabilités, garanties chantier, sélection des entreprises.
Un accompagnement par un intermédiaire en assurance permet de sécuriser chaque étape : choix des garanties, relations avec les assureurs, lecture des contrats, et gestion des dossiers en cas de sinistre.